2022年上海楼市:疫情之后买房新认知!

〖壹〗 、022年上海疫情后，购房者对楼市产生了新认知 ，主要体现在对房屋品质
、社区配套及购房策略的调整上
，具体如下：老破小保值性下降 核心问题：老破小因面积小、物业差，在疫情期间暴露出居住体验不佳 、管理混乱等问题 ，导致其保值性进一步降低 。

〖贰〗、022年上海楼市在疫情后整体仍具韧性，房价大概率保持坚挺
，部分板块如浦东川沙升值潜力突出，购房需结合区域产业
、配套及政策综合判断
。

〖叁〗、产品力不足：房龄近20年 ，物业管理差（疫情防控不到位）
，靠近中环高架（噪音影响），且无地铁和商业配套加持 ，属于三林板块“配套三不沾”区域。溢价空间有限：单价6万虽低于周边新房
，但因小区品质一般，未来升值主要依赖板块整体红利 ，难以独立跑赢大盘 。

〖肆〗 、022年上海疫情结束后
，楼市预计将延续调控下的分化趋势，核心区域优质资产更具韧性 ，置换需求推动市场活跃度提升
，但区域间价值差异进一步扩大。

〖伍〗
、预算分配：1000万预算建议以“三房+学区 ”为导向，在中环至外环间寻找次新小区 ，平衡居住品质与资产保值需求
。总结：2022年上海楼市在疫情冲击下呈现机会与风险并存的特征，低积分购房者可把握供应节奏变化
，但需规避规划兑现风险高的区域，优先选取产业支撑强、配套成熟的板块以实现资产稳健增值。

〖陆〗 、022年上海疫情解封后 ，刚需购房需重点关注板块选取
、地铁配套、房屋类型及区域潜在风险
，结合预算与通勤需求理性决策 。具体注意事项如下：预算300万以下刚需购房的板块选取嘉定区：刚需可关注外冈 、华亭
、黄渡，这些区域房价相对较低 ，适合预算有限的购房者；投资则推荐安亭、徐行
，区域发展潜力较大
。

“楼市小阳春 ”恰逢“疫情倒春寒”,想买房怎么这么难...

〖壹〗 、当前在“楼市小阳春
”恰逢“疫情倒春寒”的情况下买房难，主要受疫情对楼市冲击
、买房决策因素变化等影响 ，不过住房需求只是暂时推迟
，疫情后需求或释放，买房时可关注物业、区域配套等条件。 具体分析如下：疫情对楼市的影响冲击楼市复苏：今年以来在一系列暖市托市政策背景下 ，南京楼市有回暖迹象
，但疫情反扑对楼市复苏造成冲击 。

〖贰〗 、疫情打乱了上海楼市短暂的小阳春，使销售数据几近腰斩 ，但上海仍是一座具备多方面优势的好城市
。具体分析如下：疫情前楼市小阳春情况 政策松绑：今年1-2月，全国50座城市发布楼市松绑政策
，涵盖降低首付、信贷宽松
、降低契税、人才补贴购房等，去年紧绷的楼市迎来喘息。

〖叁〗 、楼市疲软原因疫情影响：全国多点轮番爆发的疫情 ，干扰楼市正常秩序 。例如西安封城一个月
，解封时间太临近春节，人们心思不在买房上；杭州
、深圳疫情扰城 ，大家禁足
，想买房也出不了家门，办不了手续
。

〖肆〗、当前经济确实呈现出“倒春寒 ”态势 ，未现预期的小阳春
，经济面临较大下行压力，不过后续存在回暖可能 ，最大变量在于疫情防控。具体分析如下：经济整体表现低迷 PMI数据不佳：3月份的PMI数据用一个字概括是“冷
”
，两个字概括是“撕裂” 。

不平凡的2020年,为什么很多人还在买房
、换房?

〖壹〗、020年经济形势严峻，但很多人仍选取买房 、换房 ，主要源于开发商优惠活动
、房产保值属性、对居住环境改善的需求以及对特定区域房产价值的认可
。具体如下：开发商优惠活动吸引购房者 2020年受疫情影响，房地产市场受到一定冲击
，开发商为了促进销售，纷纷推出各种优惠活动 ，如折扣 、减免契税
、赠送车位等。

〖贰〗、房产周期的问题
，2017年进行了高压的调控，多个城市的房价略有下跌 ，北京和上海的房价总体上下跌了15%左右
，唯有深圳在持续上涨，而且深圳在2019年取消了豪宅税 ，也是推动房价上涨的主要驱动力 。

〖叁〗 、最关键的是
，当年贷款买房是以儿子申请的，儿子不仅要继续还贷款 ，而且因为有未还清的贷款
，重新买房被拒绝；若用老人名义买房，因为老人年纪大了且都退休了 ，向银行申请贷款是拒绝的。 别样幸福城有的业主采取自救方式，倒是救活了一栋楼
。

〖肆〗、就算是过几年想要孩子了
，按照我们现在和未来还会上升的月收入年终奖，换大点儿的二套简直不要太轻松。而且这原房主是个美国人 ，装修家电都是按照美国标准来
，都是在普通家庭看来比较高级的东西，搞得我们看房时一进屋就决定就要这个了 。

〖伍〗
、性格
。性格是原生家庭的外显。我一朋友结婚10年 ，抑郁了 。为啥？老婆太能玩
，你懂的
。而他又深爱，孩子两岁 ，你说咋办？只能选取抑郁。还一朋友
，被离婚了 。老公拿到风投，换车换房 ，顺带手把她也换了
，娶了个95后网红
。

疫情后,卖大房子换小房子好吗

〖壹〗、疫情后，卖大房子换小房子不好。此次疫情 ，是警告，也是一份提醒 。提醒那些还没有买房的 、准备换房的
，烂物业真的不能碰
。这个特殊时期，物业 ，在积极防护
、认真消毒
，严查体温，出入严格管控 ，保护大家安全。好物业
，挨家挨户帮大家买菜，买生活用品 ，发放口罩、酒精
，甚至把Tony老师都请来了 。

〖贰〗 、卖大房子换小房子是否好，取决于个人的生活阶段和实际需求。好处：减轻经济负担：卖大房子可以摆脱高额房贷 ，手头还能攒下一笔现金
，充实家庭风险资金
。降低居住成本：小房子的居住成本较低，包括物业费
、采暖费、电费等日常开支都能省下一笔钱。如果未来开征房产税 ，小户型的持有成本也更低 。

〖叁〗 、分析：新房在品质上，尤其是层高和得房率方面往往优于二手房
。对于那些不需要居住在市中心的人来说
，从市里搬到郊区，用旧房换新房 ，既能享受更好的居住品质
，又能节省购房成本。这种置换方式满足了人们对居住环境改善的需求，同时也适应了房地产市场的发展变化 。

〖肆〗
、疫情后的变化：这次似乎有所不同 ，很多有能力和实力在一线城市安家立业的年轻人打起了退堂鼓
。例如在上海
，有来自陕西宝鸡的年轻人，在公司干了两年 ，勤勤恳恳干活
，精打细算存钱，计划家里贴点加上自己存点 ，在上海买个一室户小房子
，等薪水涨了、发展好了再换大房，以为这样就能在大上海站稳脚跟。

北京换房最后节点,换房好好把握春节前后几个月

〖壹〗 、北京换房的最后节点应把握在春节前后两三个月 ，不建议等到明年四五月份 。具体原因如下：当前是换房好时机的原因楼市处于相对平稳期：虽然今年5月份至10月份北京楼市二手住宅成交量持续保持高位，但因楼市分化
，热点学区费用涨幅凶猛，非热点学区房子费用上涨温和 ，整体楼市还算平稳
。

〖贰〗
、北京二环老破小买卖谈判的8个残酷真相如下：卖房挂牌阶段：中介承诺与现实落差大挂牌时链家、我爱我家等中介宣称“很好交易 ”
，但实际因租客不配合看房导致房子空置4个月无人问津。

〖叁〗 、如果您的A房子是满五年唯一的住房，就先出售A ，可以免营业税和个税 。如果您先买了B
，只要经过网签，那您的房子就不是唯一住房了 ，就是二套
，需要多交纳20%差额个税
。买家要多掏钱的。这样房子就不能及时卖掉 。可能等您卖掉的时候，您想买的房子就被别人买了。

阳康后,有人逃离了大城市,有人决定不买房

阳康后 ，部分人逃离大城市、决定不买房
，是经历疫情后对生活
、消费观念重新审视的结果，反映出人们对健康、家庭 、经济安全等方面的重视 ，也体现出群体经历造就的趋势性变化
。具体如下：买房意愿降低 传统购房观念：在中国，房子在人们生活中占据重要地位。

“阳康
”后确实仍有风险
，静养期需科学安排恢复节奏，避免过度劳累与忽视身体信号 ，通过循序渐进的运动
、营养补充和充足休息来促进康复 。

“阳康”后存在一些常见后遗症
，但说“3样后遗症十有八九 ”缺乏严谨统计数据支撑，不可完全采信 ，不过这些后遗症在部分患者中确实较为常见
，以下为具体分析：常见后遗症及分析咳嗽原因：新冠病毒主要攻击心肺，感染期间已对心肺造成较大伤害 ，身体需要较长时间修复
，所以转阴后可能仍会持续咳嗽
。